경기 아파트 경매, 낙찰가율 말고 실거래로 다시 본 낙찰가 순위

경매 낙찰 소식에 늘 따라붙는 숫자는 낙찰가율이다. 하지만 그 분모인 감정가는 수개월에서 1년쯤 전에 매겨진 값이라, 지금 시세와 견줘 얼마에 산 것인지는 따로 계산해야 알 수 있다. 경기 지역에서 같은 단지·같은 평형의 실거래와 짝지을 수 있었던 낙찰 140건을 보면, 낙찰가는 실거래 중앙값의 88% 수준(중앙값)이었고 시세보다 비싸게 낙찰된 건도 11건 있었다.

낙찰가 ÷ 실거래 시세 (싼 순 — 전체 140건 중 상·하위 20건)

두 비율은 서로 다른 질문에 답한다

낙찰가율은 낙찰가를 감정가로 나눈 값이다. 감정가는 경매가 시작되기 전에 한 번 매겨진 뒤 그대로 유지되므로, 이 비율은 '감정 시점의 평가액에 견줘 얼마를 썼나'를 알려준다.

여기서 쓴 낙찰/시세는 낙찰가를 같은 단지·같은 평형의 실거래 중앙값으로 나눈 값이다. '지금 이 집을 사려면 내야 할 값에 견줘 얼마를 썼나'에 답한다. 감정가와 현재 실거래가 얼마나 벌어져 있느냐에 따라, 두 비율은 같은 물건에서도 다른 숫자가 된다.

140건의 중앙값은 88%

실거래와 짝지어진 경기 낙찰 140건의 낙찰/시세 중앙값은 88%였다. 시세보다 비싸게, 즉 100%를 넘겨 낙찰된 건은 11건이다. 이 요약 수치는 140건 전체 기준이고, 함께 실린 표는 그중 낙찰/시세가 가장 낮은 쪽과 가장 높은 쪽 20건만 뽑은 것이다. 표의 위아래 끝은 경기 경매의 평균적인 모습이 아니라 양 극단이라는 뜻이다.

가장 낮은 자리는 소흘읍 우정아파트로 실거래 중앙값의 32%였고, 가장 높은 자리는 금정동 율곡아파트의 122%였다.

낙찰가율 77.9%가 가리지 못한 것

보정동 죽전자이2차의 낙찰가율은 77.9%다. 이 숫자만 놓고 보면 흔한 수준의 낙찰로 읽힌다. 그런데 같은 단지·평형 실거래와 견주면 41%다. 감정가와 실거래 사이가 그만큼 벌어져 있었다는 뜻이다.

소사본동 부천소사역푸르지오는 표에 두 건이 올라 있다. 한 건은 낙찰가율 95.1%, 다른 한 건은 70.3%로 차이가 나지만, 실거래 대비로는 68%와 69%로 사실상 나란히 붙는다. 같은 단지에서도 감정가가 언제 어떻게 매겨졌느냐에 따라 낙찰가율이 흔들린다는 것을 보여주는 사례다. 경매 물건을 볼 때 낙찰가율을 출발점으로 삼되, 실거래를 따로 확인해야 하는 이유가 여기에 있다.

유찰 3회, 갈라진 두 결과

유찰이 되면 다음 회차의 최저입찰가가 내려가므로, 유찰이 쌓인 물건일수록 싸게 잡을 여지가 생긴다고들 본다. 다만 표의 개별 사례는 그렇게 단순하지 않다.

낙찰/시세 32%인 소흘읍 우정아파트는 3회 유찰됐지만, 같은 3회 유찰인 청산면 백의리아느칸빌아파트는 69%에 낙찰됐다. 반대로 죽전자이2차는 유찰 1회만으로 41%까지 내려갔다.

시세를 넘겨 낙찰된 쪽

표는 싼 순으로 정렬돼 있어, 실거래 중앙값보다 높은 값에 낙찰된 건들은 아래쪽에 모여 있다. 금정동 율곡아파트가 122%로 가장 높고, 안양동 래미안안양메가트리아는 낙찰가율이 124.4%로 표에서 가장 높지만 실거래 대비로는 110%다.

청계동 동탄역 신안인스빌리는 한 차례 유찰돼 최저입찰가가 이미 내려간 뒤에 109%에 낙찰됐다. 값을 낮춰 다시 부친 회차에서도 실거래 중앙값을 웃도는 금액이 적힌 셈이다.

이 표를 어떻게 쓸까

관심 있는 물건이 있다면 낙찰가율 옆에 같은 단지·같은 평형의 최근 실거래를 나란히 적어보는 것이 먼저다. 그다음 그 비율을 경기 전체의 88%와 견주면, 그 입찰가가 시장에서 어느 위치인지 대략 가늠할 수 있다.

한 가지 단서는 달아둔다. 비교 기준으로 쓴 실거래 중앙값도 그 기간에 어떤 물건이 거래됐느냐에 따라 움직인다. 거래가 드문 단지일수록 몇 건의 계약이 중앙값을 끌어올리거나 내릴 수 있다.

※ 법원경매 경기 아파트 낙찰을 단지명·전용면적으로 국토부 실거래가와 자동 매칭. 표본 적은 단지는 오차 가능.